La recherche du terrain

la rivière du bout du jardin...

Nous avons débuté notre projet de maison passive par la recherche d'un terrain.
Nous voulions une maison "un peu à la campagne", mais avec la possibilité d'aller à Paris en transports en commun.

Dès le premier jour, deuxième terrain visité, nous avons trouvé! Le véritable coup de cœur.
Certes il présente un inconvénient par rapport à nos critères de recherche puisqu'il est à 20 minutes en voiture de la gare RER.
Mais il est tellement beau! En pleine nature, au calme et au vert, et il est très grand. Et... détail qui nous a fait craquer; une très jolie petite rivière coule au fond du jardin!

Pour être sûrs de notre choix, on a visité beaucoup d'autres terrains, sans doute "plus raisonnables", mais impossible de nous sortir ce terrain de la tête. D'ailleurs nous vous conseillons de rester vigilants vis à vis des discours très vendeurs des agents immobiliers.  

 Les fondations spéciales

Un autre inconvénient c'est que qui dit "rivière" dit terrain pas terrible pour les fondations (car terrain sédimentaire et imbibé d'eau). Donc obligés de faire des fondations spéciales. C'est un surcoût d'environ 20 000 €! On le savait dès le départ, on l'a inclus dans le budget terrain... (Un article sur les fondation spéciales est à venir sur ce blog). 

Les Architectes des Bâtiments de France (ABF)

Dernier inconvénient; notre terrain se trouve dans une zone naturelle classée.

Et toute construction est soumise à l'approbation des Architectes des Bâtiments de France. Il s'agit d'un "grand gourou" dans chaque département qui décide seul si un projet lui plaît ou non au point de vue architectural et intégration paysagère, afin de ne pas défigurer l'environnement naturel ou historique.
On en a entendu beaucoup de mal, que ce serait un espèce de dictateur qui refuse plein de choses. Il y a quelques "légendes" locales qui courent sur les ABF.
Il s'avère que dans notre cas nous n'avons eu aucun problème! Nous l'avons rencontré, et il a aimé notre projet écologique et environnemental. Nous avons écouté ses précieux conseils d'architectes, et il a facilement accepté notre projet!
Pour ceux qui souhaitent des conseils sur le rapport avec l'ABF, n'hésitez pas à me demander.

L'exposition

Sachez que le choix du terrain pour une maison passive n'est pas anodin. Il vaut mieux avoir une belle exposition au Sud si possible, et peu d'ombrages. Plus vous aurez d'apports solaires, moins vous aurez à isoler votre maison passive (et le budget s'en ressentira).

L'achat du terrain

Pour l'achat du terrain en lui-même, attention, quelques petites règles à respecter:
- Vérifiez sa constructibilité. N'hésitez pas à demander le règlement d'urbanisme en mairie. Vous pouvez aussi demander un Certificat d'Urbanisme qui certifie la constructibilité, et fige ce droit pendant 18 mois.
- Vérifiez les règles d'urbanisme pour savoir à quelle surface de construction vous avez droit (COS, ou emprise au sol).

- Lors de la signature du compromis de vente, imposez des conditions: soumettez la vente définitive à l'obtention du permis de construire. Ca se fait couramment, le vendeur ne doit pas refuser même si vous avez un CU positif. Vous n'avez aucun intérêt à acheter un terrain sur lequel vous ne pouvez pas construire!!
Nous avons aussi ajouté comme condition un prix maximum pour les fondations spéciales. En effet le prix des fondations ne peut être connu qu'après étude de sol et demandes de devis. Avant de concrétiser la vente nous devions savoir si notre budget serait respecté, et donc le projet viable.
- Pour tout achat immobilier je conseille fortement de signer le compromis de vente chez un notaire, et en présence des notaires des 2 parties. Ca ne vous coûtera que 300 € de plus, mais ça les vaut largement pour être tranquille et faire valoir vos droits.
- Enfin, sachez que pour l'achat d'un terrain, et contrairement à l'achat d'une habitation, il n'existe pas de délai de rétractation après le compromis de vente!